Skopiuj link
Z pytaniem do organu podatkowego zwrócił się podatnik, który zawarł umowę dzierżawy budynku pralni wraz z urządzeniami, z przeznaczeniem na wykonywanie usług pralniczych. Opłaty z tytułu dzierżawy obejmują: czynsz za dzierżawę, podatek od nieruchomości (podatnik jest płatnikiem podatku od nieruchomości z tyt. dzierżawionego budynku pralni), opłatę za obsługę oraz opłatę z tyt. monitoringu przeciwpożarowego i konserwacji urządzeń p.poż. Ww. opłaty w ciągu roku są wartościami stałymi i jest dla tych opłat wystawiana jedna faktura w miesiącu. Dzierżawca stoi na stanowisku, że podatek od nieruchomości sam w sobie jako podatek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podatnik zadał pytanie, czy postępuje prawidłowo naliczając podatek VAT na fakturze w pozycji „podatek od nieruchomości”.
Zdaniem podatnika, podatek od nieruchomości w tym przypadku stanowi element składowy usługi dzierżawy i jest ściśle z nią związany, a więc powinien być opodatkowany tak jak usługa dzierżawy.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał stanowisko podatnika za prawidłowe. Organ wskazał, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT – podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2–5, art. 30a – 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Jak wynika z art. 29a ust. 6 ustawy – podstawa opodatkowania obejmuje:
- podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
- koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
W przypadku umowy dzierżawy przedmiotem świadczenia na rzecz dzierżawcy jest usługa główna, tj. dzierżawa nieruchomości, a koszty dodatkowe, tj. opłata z tytułu podatku od nieruchomości, stanowią element rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę dzierżawy, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Tym samym, ponoszone przez wydzierżawiającego wydatki z tytułu podatku od nieruchomości mają wpływ na podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usługi dzierżawy na rzecz dzierżawcy.
Stwierdzić należy, że pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z dzierżawcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy i stanowi element kwoty należnej z tytułu świadczenia usług dzierżawy. Podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak usługa dzierżawy.
Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wydzierżawiającym, jako na właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę dzierżawcy ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości.
Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wydzierżawiającego. Natomiast obowiązek dzierżawcy w stosunku do wydzierżawiającego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.
Dlatego też mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz ugruntowane orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że w przypadku, gdy przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa dzierżawy budynku, a wskazany w opisie stanu faktycznego podatek od nieruchomości jest niezbędny do świadczenia usługi zasadniczej, to stanowi on element cenotwórczy tej usługi i jako świadczenie jednolite podlegać będzie opodatkowaniu stawką właściwą dla usługi dzierżawy.