Wartość zaciągniętego kredytu na budowę domu, kosztem uzyskania przychodu z jego sprzedaży – fiskus ma na ten temat odmienne zdanie

Istotą poruszonego w niniejszym artykule zagadnienia jest odpowiedź na pytanie, czy podatnik ma prawo wartość otrzymanych w banku kredytów, przeznaczonych na sfinansowanie zakupu działki oraz budowę domu jednorodzinnego uznać za udokumentowane koszty nabycia, które miałyby pomniejszać przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości ?

Problem ten stał się przedmiotem wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Podatnik oświadczył, że wybudował dom tzw. systemem gospodarskim, co w  efekcie oznacza, że samodzielnie organizował jego budowę oraz dokonywał zakupu materiałów. Biorąc pod uwagę fakt, iż po zakończeniu budowy rzeczoznawca budowlany na zlecenie banku miał dokonać oględzin w celu ustalenia, czy przyznane na mocy umowy kredytowej środki pieniężne zostały w całości spożytkowane na uzgodniony przez strony cel tj. realizację inwestycji w postaci budowy domu jednorodzinnego, bank nie żądał od swojego klienta przedstawiania żadnych faktur oraz rachunków. W związku z powyższym podatnik nie czuł się zobligowany do posiadania takich dokumentów. Okoliczność ta nie spowodowałaby żadnych dotkliwych w skutkach konsekwencji, gdyby pozostał on przy swoim pierwotnym zamiarze, czyli budowie domu z myślą zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnik zmienił jednak swoje plany i podjął decyzję o jego sprzedaży.

Mając na względzie, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od momentu zakupu działki, na której postawiono budynek mieszkalny, to zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., będzie występował z tego tytułu dochód do opodatkowania. Zarówno organ, jak i podatnik podzielają stanowisko co do obowiązku zapłaty 19% podatku z  tytułu planowanej transakcji zbycia nieruchomości, rozbieżność dotyczy jednak kwestii kwalifikowania wydatków do kosztów z tytułu takiego odpłatnego zbycia.

Mianowicie na mocy art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Z kolei na podstawie ust. 6e tego samego artykułu wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podatnik stanął na stanowisku, iż umowa kredytowa wraz z wyceną, kosztorysem rzeczoznawcy budowlanego potwierdzająca realizację celu kredytowego, może stanowić alternatywną formę dokumentowania kosztów nabycia (wybudowania domu) nieruchomości, w sytuacji kiedy budynek mieszkalny został wybudowany tzw. systemem gospodarczym.

Z tak wyrażonym poglądem nie zgodził się Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 5 listopada 2015 r. (nr IPTPB2/4511-440/15-4/JR). Organ podatkowy uznał, że do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży, czy też wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej oraz koszty opłat sądowych.

Organ podatkowy nie przychylił się jednak już do możliwości zaliczenia do kosztów z  tytułu odpłatnego zbycia wydatków na wybudowanie budynku mieszkalnego wynikających z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę budowlanego, jak również nie zakwalifikował do tej kategorii wartości otrzymanego kredytu, przeznaczonego na wybudowanie domu. Argumentem podnoszonym za takim stanowiskiem, jest w ocenie organu nie spełnienie dyspozycji przepisu art. 22 ust. 6e w zw. z art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. tj. poniesienie wydatków na budowę domu, które mają zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia muszą zostać odpowiednio udokumentowane fakturami VAT.

Z powyższego wypływa taka o to konstatacja, że to co jest wystarczającym dowodem dla instytucji finansowej, niekoniecznie ma taką samą moc prawną dla fiskusa. W konsekwencji podatnik zapłaci podatek od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie posiada on udokumentowanego we właściwej formie potwierdzenia wydatków na jego budowę.

Katarzyna Rogowska