Skopiuj link
Podatnicy rozliczający dochody z najmu na zasadach ogólnych mają możliwość uwzględnienia w rachunku podatkowym poniesionych wydatków, które spełniają kryteria kosztów uzyskania przychodów. Kluczową kwestią przy ponoszeniu wydatków remontowych związanych z najmowanym mieszkaniem jest określenie daty ich poniesienia. Wydatki na remont mieszkania poniesione przed oddaniem tego mieszkania do używania na podstawie umowy najmu, są wydatkami poniesionymi w celu przystosowania (adaptacji) tego mieszkania do używania, a zatem, niezależnie od wysokości, zwiększają jego wartość początkową. Istotną cechą, jaką muszą się charakteryzować środki trwałe, jest kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania. Jeśli remont mieszkania zostanie przeprowadzony przed oddaniem go do używania, to wydatki z nim związane powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego, tj. lokalu mieszkalnego.
Jeśli zaś remont byłby przeprowadzany w trakcie uzyskiwania przychody z tytułu najmu (tj. w tym samym roku podatkowym), to co do zasady wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie mogą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Przykładowe wydatki, które mogą stanowić koszty uzyskania przychodu przy remoncie to podstawowe materiały takie jak: farby, okna, drzwi, panele podłogowe, elementy instalacji itp. czy też usługi specjalistów: elektryków, hydraulików czy projektantów wnętrz.
Natomiast wyposażenie nieruchomości lokalowej przeznaczonej na wynajem, którego wartość przekracza 10 000 zł, a okres użytkowania jest dłuższy niż rok, stanowi środek trwały. W sytuacji, gdy jego wartość nie przekracza 10 000 zł i nie zostanie ono zaliczone do środków trwałych, to wydatki poniesione na jego nabycie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując kwalifikacji podatkowej w ww. zakresie, pod uwagę bierze się wartość jednostkową pojedynczej sztuki kompletnego i zdatnego do używania nabytego składnika majątku.
Projektowane zmiany w ramach Polskiego Ładu wprowadzają zasadę opodatkowania najmu prywatnego wyłącznie ryczałtem od przychodów, a więc nie będzie można wydatków remontowych wówczas ująć w kosztach uzyskania przychodu. Podatek w wysokości 8,5% będzie liczony od przychodów z najmu (a po przekroczeniu wysokości 100 000 zł rocznie uzyskanych przychodów stawka podatku wynosić będzie 12,5%). Zmiana ta po ostatnich poprawkach w Sejmie, ma wejść w życie od 2023 roku. Dlatego też końcówka roku i 2022 rok będzie ostatnim momentem na poniesienie tego typu wydatków.
dr Małgorzata Rzeszutek
doradca podatkowy