22.06.2018 r.
8 min

Prywatny najem a podatek VAT

Ekspert KIP

Skopiuj link
22.06.2018r.
8 min

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zaznaczony wyżej fragment przepisu wskazuje, że wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest w rozumieniu ustawy o VAT działalnością gospodarczą. Jest tak nawet wówczas, gdy „wykorzystywane towary” stanowią prywatny majątek danego podmiotu.

W podatku dochodowym jest odmiennie. Jeżeli wynajmowany lokal nie jest składnikiem firmy i zawarta umowa nie jest realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wówczas najem może być rozliczony jako tzw. najem prywatny opodatkowany na podatkiem progresywnym (stawka 18% i 32%) albo zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów osiąganych z najmu (stawka 8,5%).

Jak w takim razie rozliczyć najem w podatku VAT?

Ponieważ prywatny najem, na co wskazałem wyżej, jest działalnością gospodarczą sprzedaż (a więc uzyskiwane przychody) z tego tytułu muszą być doliczone do pozostałych czynności, które podatnik VAT wykazuje w swojej ewidencji, o ile jest zobowiązany do jej prowadzenia. Podatnicy podatku VAT dzielą się, co do zasady, na trzy podstawowe grupy w których jest całkowicie inny zakres prowadzenia ewidencji dla celów VAT.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Powyższy przepis jest dedykowany tzw. podatnikom VAT czynnym, którzy są zobowiązani rozliczać podatek należny od opodatkowanych transakcji oraz mają prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie w jakim wykorzystują nabyte towary i usługi do wykonywania czynności opodatkowanych.

Kolejną grupą podatników VAT (podatnicy zwolnieni przedmiotowo), którzy odmiennie od poprzedniej grupy nie są w ogóle zobowiązani do prowadzenia w podatku VAT ewidencji. Wynika to z pogrubionego fragmentu art. 109 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o VAT. Przepis ten wskazuje, że podatnicy, którzy prowadzą wyłącznie działalność zwolnioną przedmiotowo od podatku nie są zobowiązani do prowadzenia ewidencji VAT. Jest to spowodowane tym, że niezależnie od wielkości sprzedaży czynności, które ci podatnicy wykonują są zawsze zwolnione od podatku. Skoro tak, to nie ma potrzeby prowadzenia przez takich podatników ewidencji, gdyż niezależnie od wielkości ich sprzedaży będzie ona zawsze od VAT zwolniona i nie wystąpi konieczność zapłaty VAT do budżetu państwa.

Trzecią grupą podatników są podatnicy zwolnieni podmiotowo wskazani w art. 109 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. Ewidencja u tych podatników jest maksymalnie uproszczona. Są oni zobowiązani do jej prowadzenia wyłącznie w odniesieniu do sprzedaży, gdyż wobec braku możliwości odliczania VAT, zbędne jest prowadzenie ewidencji zakupów.

Trzy różne grupy podatników, trzy różne zakresy obowiązków związanych z najmem prywatnym.

Podatnicy zaliczający się do podatników VAT czynnych świadcząc usługi najmu mieszkania (nieruchomości o charakterze mieszkaniowym) wyłącznie na cele mieszkaniowe będą zwolnieni od podatku. Jest to związane z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolniona usługa najmu musi być ujęta w ewidencji VAT podatnika czynnego i wykazana również w JPK_VAT za miesiąc powstania obowiązku podatkowego w VAT. W tym przypadku obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury, nie później niż z chwilą upływu terminu płatności za najem mieszkania. Gdyby podatnik VAT czynny wynajmował garaż, to wówczas, wobec braku możliwości skorzystania z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, musiałby taki najem garażu opodatkować, a podatek VAT należny odprowadzić do urzędu skarbowego w terminie zapłaty zobowiązania podatkowego (do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu powstania obowiązku podatkowego). Warto zaznaczyć, że najem prywatny w większych rozmiarach zwolniony od VAT może wpłynąć na zakres odliczenia VAT u podatnika VAT czynnego, jeżeli wielkość sprzedaży zwolnionej w ciągu roku jest większa niż 1% sprzedaży ogółem, a kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu będzie równa lub większa niż 500 zł.

Podatnicy VAT zwolnieni wykonujący wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo nie muszą nigdzie ujmować ww. sprzedaży dla celów VAT. W konsekwencji najem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie zwolniony od podatku bez konieczności prowadzenia ewidencji w tym zakresie. Natomiast, gdyby podatnik zwolniony przedmiotowo dokonał wynajmu garażu, to musiałby taką usługę wykazać w prowadzonej dla celów VAT ewidencji, bowiem stałby się podatnikiem zwolnionym podmiotowo, o ile wartość sprzedaży za poprzedni rok podatkowy, jak i wartość sprzedaży w danym roku podatkowym nie przekroczyła kwoty określonej dla zwolnienia podmiotowego tj. 200.000 zł. Gdyby bowiem kwot te zostały przekroczone wówczas podatnik musiałby z momentem wykonania usługi najmu garażu zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i opodatkować taką usługę, gdyż wynajem garażu co do zasady jest opodatkowany stawką 23%.

Z kolei podatnicy zwolnieni podmiotowo najem mieszkania wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe muszą wykazać w swojej ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 1 ustawy o VAT. Pomimo jednak, że czynność ta jest zwolniona od VAT może wpłynąć na utratę zwolnienia podmiotowego (gdy łączna sprzedaż jest większa niż 200.000 zł w ciągu roku). W świetle art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT wartość sprzedaży zwolnionej dotyczącej nieruchomości wliczana jest do kwoty 200.000 zł, która wyznacza próg do zwolnienia podmiotowego.

Tak samo będzie w przypadku podatnika zwolnionego podmiotowo, który wynajmie garaż. Ponieważ podatnik zwolniony podmiotowo do kwoty 200.000 zł jest zwolniony od podatku, to jeżeli kwoty tej wykonywaną usługą najmu nie przekroczył nadal będzie mógł korzystać ze zwolnienia do momentu, gdy wykona transakcję której wartość przekroczy kwotę 200.000 zł.

Należy pamiętać, że w myśl art. 113 ust. 5 ustawy o VAT jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku przekroczy kwotę 200.000 zł zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Dodać należy, że podatnicy VAT zwolnieni nie są obowiązani przekazywać do organów podatkowych struktury JPK_VAT, gdyż jest ona przeznaczona wyłącznie dla podatników VAT czynnych.

Wojciech Zajączkowski