Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W myśl art. 1 pkt 1 ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

W przypadku prowadzenia firmy, ustalając przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem wyłączyć można wszelkie opłaty za media ponoszone w imieniu najemcy o ile umowa wskazuje na wyszczególnienie tych wydatków z ogólnych kosztów najmu (z ogólnej opłaty za najem) i przenieść je na najemcę (wynajmujący może przyjąć płatności i dokonać ich w imieniu i na rachunek najemcy). W takim przypadku obliczając limit 100.000 zł (powyżej którego stawka ryczałtu wzrasta do 12,5%), podatnik powinien ewidencjonować jako przychód - wyłącznie wpływy środków pieniężnych, po odjęciu od niego opłat administracyjnych i za media. Jeżeli natomiast najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu - wówczas przychód u wynajmującego stanowi całe wskazane w umowie wynagrodzenie. Ostatnimi czasy, media przepisane na najemcę cieszą się coraz większą popularnością.

Natomiast, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu limit kwotowy przychodów w wysokości 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków. W tej sytuacji, po przekroczeniu tego limitu mąż/żona zobowiązany będzie do opodatkowania nadwyżki ponad 100 000 zł stawką ryczałtu 12,5%. Aktualnie obowiązujące przepisy prawa podatkowego nie zawierają kryteriów, którymi należy kierować się wybierając źródło przychodów np. kryterium ilości mieszkań. Polski Ład nie zmienił zasad ustalania przychodów z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem ewidencjonowanym. Wciąż są to kwoty faktycznie otrzymane, zatem refakturowanie kosztów na najemcę w tym związane z opłatami nie są zaliczane do przychodów podatkowych.

Jak wynika z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu ryczałtem podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Tak jak zwrot ponoszonych wydatków przypadających na najemcę i udokumentowanych refakturą nie jest traktowany jako przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem to podobnie kaucja nie jest przychodem w momencie otrzymania, staje się nim dopiero w momencie ewentualnego zatrzymania na poczet czynszu. Jeśli kaucja potrącona jest na poczet odsetek lub odszkodowania dla właściciela lokalu stanowi ona wówczas przychód z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 PIT) i należy ją opodatkować według skali podatkowej.

dr Małgorzata Rzeszutek

doradca podatkowy